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• 계약 전 체크
• 위험 유형
• 피해 예방법

모르면 보증금 손해

전월세 사기, 지금 바로 확인!

등기부등본 조회하기 →

전세사기 유형 확인 →

보증금 보호 알아보기 →

🚨사기 안 당하는 부동산 계약 꿀팁

✅ 전월세 계약, 이것만은 꼭

보증금 피해 매년 수천 건 발생

계약 전 7가지 체크 필수

확인 안 하면 보증금 전액 손실 가능

🏠

✅ 전월세 계약이 위험한 이유

집주인 빚이 많으면 보증금 못 돌려받음
근저당·압류 확인 안 하면 직격탄
깡통전세·이중계약 피해 지금도 진행 중

🚨안전한 월세 계약을 위한 필수 확인

전세사기 피해자는 2025년 기준 누적 2만 건 이상
평균 피해금액 약 1억 2천만 원 수준
사전 체크만으로 90% 이상 예방 가능

📌 전월세 계약 위험 유형 비교

유형	위험도	주요 피해	예방법
깡통전세	🔴 매우 높음	보증금 전액 손실	근저당 비율 확인
이중계약	🔴 매우 높음	보증금 중복 피해	등기부등본 재확인
세금 체납	🟠 높음	경매 시 후순위	국세·지방세 조회
전입신고 지연	🟡 주의	대항력 상실	당일 신고 필수

🚨위험한 임대인 거르는 7가지 기준

⭕ 전월세 계약 전 7단계 체크리스트

계약 당일까지 아래 순서대로 반드시 확인하세요.

1. 등기부등본 확인

• 계약 당일 재발급 필수
• 근저당·압류·가처분 여부 확인
• 인터넷등기소에서 무료 열람 가능

2. 근저당 비율 계산

• (근저당 + 보증금) ÷ 집값 = 80% 이하여야 안전
• 80% 초과 시 계약 재고 필요

3. 집주인 세금 체납 조회

• 국세 체납: 홈택스에서 열람 동의 받기
• 지방세 체납: 위택스 조회
• 체납 있으면 경매 시 우선 변제 불가

4. 전입신고 + 확정일자

• 잔금 당일 즉시 전입신고
• 확정일자: 주민센터 또는 온라인 처리
• 하루라도 늦으면 대항력 없음

5. 전세보증보험 가입

• HUG·HF·SGI 중 선택 가입
• 보증금 전액 보호 가능
• 보험료 연 0.1~0.4% 수준

6. 임대인 신분 확인

• 등기상 소유자 = 계약자 일치 여부
• 대리인 계약 시 위임장·인감증명 필수

7. 특약사항 꼼꼼히 기재

• 수리 의무 주체 명시
• 중도 해지 조건 기재
• 계약갱신청구권 사용 여부 협의

❌ 이런 계약은 절대 하면 안 됨

• 근저당이 집값의 70% 넘는 매물

• 소유자와 임대인이 다른 경우

• 국세·지방세 체납 이력 있는 집주인

• 등기부등본에 가처분·가압류 기재된 집

• 전세가율 90% 이상인 매물 (깡통전세 위험)

전세보증보험 3종 비교

상황에 맞는 보증보험을 선택하세요.

1. HUG 전세보증보험

• 가장 대중적, 보증한도 수도권 7억 이하
• 보증료율 연 0.128~0.154%

2. HF 전세지킴보증

• 한국주택금융공사 운영
• 보증한도 수도권 5억, 지방 3억

3. SGI 서울보증

• 한도 제한 없음, 민간 보험사
• 보증료 상대적으로 높은 편

📋 계약 시 준비서류

• 등기부등본
계약 당일 발급본 사용

• 건축물대장
불법 건축물 여부 확인

• 임대인 신분증·인감증명
대리인 계약 시 위임장 추가

• 국세·지방세 납세증명서
집주인 체납 여부 확인용

• 전세보증보험 가입 서류
잔금일 전후 즉시 신청

🚨 안전한 월세 계약을 위한 필수 확인

MUST CHECK TOP 3

🛡️ 전월세 계약 전 꼭 확인할 빚 위험 Q&A TOP 3

전세사기 및 보증금 미반환 사고에서 가장 많이 발생하는 핵심 위험 요약

위험 1. 대항력 효력 발생 타이밍

Q1. 전입신고와 확정일자를 받은 당일, 집주인이 대출을 받았습니다. 내 보증금은 안전할까요?

전혀 안전하지 않습니다! 세입자의 대항력(전입신고+확정일자)은 신고일 다음 날 0시부터 효력이 발생하는 반면, 은행의 근저당권(대출)은 접수 당일 즉시 효력이 발생합니다. 같은 날 진행되면 은행 대출이 세입자보다 우선순위가 됩니다.

💡 필수 특약 문구

"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재 등기부등본의 권리 상태를 유지하며, 신규 근저당권 등 담보물권을 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다."

위험 2. 등기부에 안 보이는 숨은 빚

Q2. 등기부등본상 빚(대출)이 하나도 없고 깨끗합니다. 안심하고 계약해도 될까요?

주의해야 합니다! 등기부등본에 기재되지 않는 숨은 빚인 '집주인의 체납 세금'이 있을 수 있습니다. 집주인이 미납한 국세/지방세 중 당해세(종합부동산세, 재산세 등)는 세입자가 확정일자를 아무리 일찍 받았더라도 경매 시 보증금보다 먼저 배당(우선 변제)됩니다.

💡 사전 확인법

계약 전 집주인에게 '국세 및 지방세 완납증명서' 요구 및 직접 확인을 하거나, 임대인 동의를 받아 관할 세무서에서 미납 세금 열람을 신청해야 합니다.

위험 3. 소유권 명의 및 신탁 위험

Q3. 등기부등본 소유자가 '○○신탁'입니다. 원래 집주인과 계약하고 보증금을 주면 되나요?

절대 안 됩니다! 보증금을 전액 떼일 수 있습니다. 신탁 부동산의 법적 소유자는 원래 집주인(위탁자)이 아니라 '신탁회사'입니다. 신탁회사의 사전 서면 동의 없이 원 임대인과 맺은 임대차 계약은 무효이며, 불법 점유자로 퇴거당할 수 있습니다.

💡 올바른 계약 절차

등기소에서 '신탁원부'를 발급받아 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지 확인하고, 반드시 신탁회사의 서면 동의서를 첨부하거나 신탁회사와 직접 계약 후 보증금도 신탁회사 계좌로 입금해야 합니다.

본 Q&A 체크리스트는 보증금 보호를 위한 핵심 정보 제공 목적으로 작성되었습니다. 실제 계약 시 반드시 공인중개사 및 법률 전문가와 최종 권리관계를 확인하세요.

🚨 보증금 지키는 월세 계약 체크리스트

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